对房子的需求还存在、还很大,但此需求非彼需求,这是值得深思的。
当下的房地产,确实到处弥漫着悲观的情绪。现在,最需要信心,但信心不是靠简单地摇旗呐喊,不是靠坊间流传的各种玄乎其玄“小作文”,也不是靠所谓一剂猛药的大招,以为有超乎寻常的力量能让地产一跃而起。信心来自于哪里?就是尊重人性,敬畏自然,激发人们基于美好向往的奋斗精神。
(资料图片仅供参考)
近期,笔者在多地调研地产行业和市场,透过普遍悲观的情绪笼罩后,仍能发现一些值得期待、值得树立信心的闪光点。比如,即便是相对落后、人口外流的四五线城市,中心区的二手房交易还是比较活跃,一些社区氛围好的改善新盘不乏客户下订单,究其背后的原因,有的是为子女能上一个好的学校,有的是把父母接到自己身边,有的是学校、医院新职工要安家。
目前,房地产企业风险持续蔓延,有的人在质疑,没有风险的企业到底有几家?但笔者发现,不管是哪个城市,都有那么几家不为大家熟知,却在这一轮风暴下岿然屹立的本地中小民企。这些民企有几个特征:一是长期扎根本地,没有搞高周转、高杠杆;二是项目不多,一个做完了再进行下一个,生意不大但年年有;三是为本地百姓所熟知,做的都是本地的生意。
由此可见,不少房地产企业老板对当地百姓居住习性的把握很到位,知道街坊们喜欢什么户型,喜欢什么设计风格,注意哪些风水习惯、规避哪些禁忌,哪里要大气,哪里要节约。据说,有的民企老板亲自选石材,不定时到工地巡查。这也很好理解,长期扎根本地,就得靠口碑和品牌来吸引客户,做到好品质能口口相传,老客户换房还选我家,老客户的亲朋好友买房也首选我家。
对这类型企业来讲,这个市场就这么大点儿,不这么做就生存不下去。但是,对于外来房企,特别是奉行全国化高周转的房企来说,完全是另外一个套路。他们把一二线热点城市的户型设计、园林景观模式照搬过来,让本地居民看了样板房和首开区以后,有“瞬间新奇”的感觉,然后趁势收割一拔客户,市场空间迅速吃尽,最后这些大开发商就一走了之了。
但是,高周转算的是经济账,最重视现金流回流这个命脉。户型怎么设计、建材怎么选择、门厅空间多大等,考虑的出发点不是居民的实际需求,而是经济上划不划算。再加上,项目或城市经理人都是外地人,随时可能走人,他们要做的就是把热销户型复制过来,制造出一些吸引眼球的“卖点”以迅速去库存化,导致这些房企不考虑、也无法洞悉本地居民的居住习性。
快周转出来的房子,不宜居甚至质量差的问题一定会暴露。这些房企会爆发风险,原因之一就是老百姓用脚投票。但不管再怎么纾困,可能也无法修复百姓对他们的信心。这些年,我们过分重视做大、提高集中度,但对于不动产这种属地化特别明显,需求差异特别大的消费产品来说,未来需要的可能不单单是做大,还需要贴近本地居住生活习性的“小而精、小而美”。
从行业管理来看,不管是地方招商引资、银行投放贷款,都更关注大房企,小房企却被遗忘了。拿行业最重要的融资来说,正规金融渠道很少能光顾他们,他们往往需要东拼西凑、熟人借贷、实业输送。未来,我们要培育一批“白名单”房企,希望这些中小房企能入列。当然,这些中小房企存在偷面积、搞公关等问题,但完全可以本着抑劣扬优的原则加以引导和规范。
总之,从行业来看,目前除央国企在售项目普遍受欢迎、企业经营稳健,地方“小而精、小而美”的企业继续稳扎稳打,并没有大幅降价;从需求看,每一个地方的居民都有改善居住的愿望;买房延后了,中心区租金普遍涨了,保本理财受追捧;从存量供应效率看,2/3的房屋楼龄超过10年。总之,对房子的需求还存在、还很大,但此需求非彼需求,这是值得深思的。
(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)
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